业绩下降、千亿投资万达广场如何守住护城河?


更新时间:2019-09-09

  王健林口中的护城河计划正稳步实施,但错综复杂的资本利益关系也导致风险不断加大、泡沫逐渐堆积。

  在中国商业地产市场上,万达凭借着经验丰富和规模庞大两大优势占据着行业C位,她的“一颦一笑”无不牵动着资本市场的神经,其工作手册、培训手册也被全国商业地产从业者奉为圭臬和行动的指南。

  源源不断的万达广场被建造后,王健林口中的“护城河计划”正稳步实施,但错综复杂的资本利益关系也导致风险不断加大、泡沫逐渐堆积。像细胞分裂一样迅速占领中国大小城市的万达广场,现在面临着怎样的困境?

  日前,万达商管对外公告了一份《债券半年度报告》。在这份报告中,万达商管也向外披露了今年上半年的财务状况。

  报告显示,今年上半年,公司实现营收330.48亿元,同比下滑36.19%;利润总额为130.84亿元,同比下滑38.71%;净利润为100.18亿元,同比下滑36.8%;归属母公司股东的净利润为94.85亿元,同比下滑34.94%。

  根据具体业务细分来看,投资物业租赁营业收入为171.8亿元,同比增长20.09%,毛利率77.41%;酒店运营营业收入7.29亿元,同比增长10.59%;物业销售营收134.4亿元,同比下降61.81%,毛利率37.81%,同比也下降了10.28个百分点。

  营收、利润双下降的原因,万达商管在报告中解释称:“主要是由于销售物业收入下降所致。”截至2019年6月30日,物业开发及销售收入仅为消化存量项目产生。

  业内人士认为:剥离所有房地产业务的万达商管,要成为彻底的商业管理运营企业,经历阵痛在所难免。

  数据显示,今年上半年,万达商管经营活动产生的现金流净额为24.23亿元,同比下滑74.24%。

  截至今年6月底,其有息负债规模为1922.67亿元,较上年末的1923亿元,仅仅下降了0.33亿元;万达商管现金及现金等价物余额为562.91亿元,相比去年末下滑27.24%;货币资金为626.75亿元,相比去年末下滑24.74%:EBITDA利息倍数也由5.39下降到了3.39。

  对于负债,王健林此前曾表示,2019年力争要将有息负债再降8%-10%,到2020年底将万达集团的有息负债降至绝对安全水平。同时,王健林在公司2018年的年会上曾宣布,万达商管的一个目标就是今年开始有息负债不能再增加。

  但从目前的成绩来看,王健林口中“再降8%-10%”的目标,万达商管取得的成效实属遥远。

  虽然万达商管取得的成绩不尽如人意,但今年以来母公司万达集团在商业地产的布局和落地上却非常积极。

  奇点君统计,2019年以来,光是这8个月,万达在各方面的投资总额将近4000亿,在甘肃、陕西、沈阳、四川、广东等地落地的地产、商业、文化等综合投资,万达商管将承担重任,同时这个平台也依旧在持续获取万达广场项目。

  今年在全国各地将再投资N座万达广场,投资资金方面是否有压力?现金流从何而来?这些投资是采用现金投资还是权益、品牌、管理等其他方式?在这些投资与合作项目中政府方面是否会提供相关补贴?

  针对外界普遍关切的问题,奇点君日前发送采访提纲至万达集团品牌部,但截至发稿日并未收到对方回复。

  万达官网显示,文旅项目是万达商业的第四代产品,与第三代产品万达广场相比,文旅项目的体量更大,业态更为丰富。在开发模式上,文旅项目与万达广场并无本质区别。

  此前,万达广场是通过合作开发或受托运营管理等途径,来经营万达广场。从目前公开信息看,万达是想走重资产之路,即拿地—开发—运营,通过住宅和商铺的销售,获得现金流平衡,最终目的是谋取持有型物业,并获得稳定的运营收入和长期增值收入。

  不过,文旅项目的投资规模大(单个项目多超300亿)、回报周期多在5—8年,通过前期通过出售住宅、商铺等回笼资金,以此反哺文旅项目运营,很难达到资金平衡。

  如此一来,重资产模式下,对万达的融资能力、偿债能力提出了新的要求。毕竟,高杠杆模式下做开发销售,固然来钱快,但就像高空走钢丝——不稳。

  目前,在万达商业的股权结构中,大连万达集团持股比例为42.61%,为公司控股股东;王健林个人直接持有6.37%的股权,并通过万达稳泰间接持有2.49%的股权。

  2018年年初,王健林为万达商管引入了340亿元的战略投资,并与投资者签署的这份新的对赌协议,万达商业要在2023年10月31日前完成上市。此外,万达商业不可以更改其主营业务,2019年租金的净收益要达到190亿元,如果低于这个数值,投资方有权要求万达方面给予其现金补偿。

  截至2018年末,全国已开业280座万达广场,覆盖了除西藏、港、澳、台外的所有国内省份。商业项目的不断增加是租金上涨的原动力,换句话说,万达商管需要通过高效的执行力建造出更多的万达广场。

  据公告显示,万达商管将持续提高开业轻资产项目的数量和占比,预计每年开业50个广场,新开业项目中预计70%左右为轻资产。

  然而,轻资产的可控性没那么强,2018年就因为轻资产的个别投资方不像万达有执行力,导致新开业的万达广场只有43个(未含万达茂)。根据2018万达商业年会招商手册,2019年万达广场计划开业数量降至37座。其中,不少是原定2018年投入运营的项目延期到2019年开业,诸如山西运城万达广场、广西贵港万达广场、广西玉林万达广场等。

  业内人士告诉奇点君,万达商管要保证每年的目标实现,每年还得要10~15个重资产项目做压舱石,同时需要靠谱的团队做指导建设。

  也有市场分析人士称,万达广场作为中端城市综合体品牌,目前已经覆盖了全国大多数三线城市,继续向四线城市下沉的空间有限。加上近年来三四线楼市降温,以及商业地产供应饱和,未来万达广场的扩张可能会面临瓶颈。

  除了轻资产的难题外,万达广场的难度也随着规模不断变大。一个体量十万方的万达广场,不仅要操心前期拿地、定位建设、项目招商、运营管理、资本运作等无数琐事,还要琢磨如何提升租金收入、坪效、租户调改等一系列指标,管理成本极高。

  8月30日,万达集团发布内部公告称,万达集团召开了廉洁与遵章守纪教育大会,经集团审计中心查实,商管集团原总裁助理兼华南运营中心总经理王某、武汉区域原招商营运副总经理密某、黄冈万达广场原总经理付某、孝感万达广场原招商营运副总经理张某严重违反集团制度,向商户、供方及员工索贿,金额巨大,已涉嫌犯罪。

  据悉,万达集团这起腐败窝案发生在武汉,涉及金额总数近亿元,主要在华南运营中心总经理王某任职武汉期间发生,区域管理层联同地方单店,操纵投标、入股多家出租商户,调任之后仍然收受中标单位的贿赂。

  据奇点君了解,品牌商和开发商谈判的要点就是租金和位置,选择收固定租金还是扣点租金,铺位的楼层、面积、人流情况、周边铺面情况等,容易出现以收受好处作为交换的引商入场的腐败行为。

  据接近万达的人士透露,这次廉洁大会上,在审计部通报了案情之后,王健林非常生气,发表了时长半个小时的讲话。同时他表示,万达集团坚决打击腐败行为,严惩违法人员,通过加强制度建设、采用科技信息化手段堵塞漏洞、防治腐败,要求全体员工坚守廉洁底线。

  截止2019年上半年,万达商管总资产为6045亿元,员工人数高达13万人,项目分布于全国上百个城市,动用资金大、管理链条长,外加商管口线直接和租户租金打交道,最容易滋生贪腐时间,各级管理人员都可能经受不住利益诱惑铤而走险。

  王健林在万达唯一管的部门就是审计部,这个被万达内部称之为民间中纪委的部门,由万达党委书记高茜负责。几十人组成的审计部门,监管着13万万达人。根据万达内部披露的信息,万达每年要审计一两百次,涉及公司上千家,业务领域全覆盖。

  一个又一个万达广场的开业,不是门店的复制,而是管理的质变。看来,万达广场的扩张之路,需要更多的思考。605566金算盘